Nei precedenti articoli abbiamo analizzato il reverse charge con fornitore estero e alcuni casi di reverse charge con fornitore italiano (ci siamo soffermati sul reverse nell’ edilizia).
Abbiamo fatto riferimento all’ art. 17 dpr 633/72 in cui al comma 1 dell’ art. 17 viene evidenziata la regola generale secondo la quale l’iva è dovuta dal soggetto che effettua la cessione di beni o la prestazione di servizi.
NORMATIVA
Tuttavia, il secondo comma prevede che, in deroga al primo comma, per alcune tipologie di operazioni, l’imposta sia dovuta dal cessionario/committente se soggetto iva. Questo meccanismo dell’inversione contabile prevede infatti che venga trasferito al soggetto passivo cessionario gli obblighi relativi al pagamento iva al posto del soggetto che effettua la cessione di beni o la prestazione di servizi. Questo significa che il soggetto passivo cessionario deve emettere autofattura o integrare, applicando l’iva, la fattura emessa dal soggetto cedente senza iva. Deve, inoltre, annotare l’autofattura o la fattura integrata anche nel registro iva vendite oltre che nel registro iva acquisti.
Il reverse interno viene previsto in settori particolarmente soggetti a fenomeni di evasione. In tali casi il fornitore del bene o della prestazione è un soggetto residente il quale ha l’obbligo di emettere fattura senza addebito d’ imposta con l’annotazione “inversione contabile”. Il cessionario o committente deve integrare la fattura con l’ iva e annotarla sia nel registro degli acquisti, sia nel registro delle vendite entro il mese di ricevimento o anche successivamente ma entro 15 giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese.
Nel presente articolo ci soffermeremo sul caso di reverse interno rappresentato dalla cessione di fabbricati.
CESSIONE DI FABBRICATI (art. 17 dpr 633/72 co 6 lett. a-bis)
La cessione di fabbricati, in linea generale, è operazione esente iva, tuttavia è soggetta al reverse charge solo se in atto viene esercitata l’opzione per l’imposizione iva. In tale caso l’iva viene applicata con il meccanismo del reverse charge. L’opzione iva può essere esercitata solo se il cessionario è un soggetto passivo iva. La norma si applica:
- agli immobili abitativi se ceduti da imprese di costruzione o di ripristino oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;
- agli immobili strumentali se ceduti da imprese di costruzione o di ripristino oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori e se ceduti da soggetti no costruttori/ristrutturatori.
Nel caso invece di immobili abitativi e strumentali effettuata dal costruttore/ristrutturatore entro i 5 anni dalla fine dei lavori, l’operazione è imponibile per obbligo.
Di seguito si riporta una schematizzazione dei vari casi possibili.
Cessione di fabbricati abitativi
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità per obbligo;
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità su opzione (reverse charge), esenzione in caso di assenza di opzione;
- cessione del fabbricato da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: esenzione
- cessione del fabbricato destinato ad alloggio sociale da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: imponibilità su opzione (reverse charge), esenzione in assenza di opzione.
Cessione di fabbricati strumentali
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità per obbligo;
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità su opzione (reverse charge), esenzione in caso di assenza di opzione;
- cessione del fabbricato da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: imponibilità su opzione (reverse charge), esenzione in caso di assenza di opzione;
Si richiama l’attenzione sulla circolare 22/E del 28.6.2013 in cui l’Agenzia ribadisce che ai fini della distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali ….” tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”). Sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio…”.
Riepilogo
Analisi di un caso specifico di reverse interno (reverse con fornitore italiano): cessione di immobili strumentali e abitativi.
Regola generale: esenzione iva.
In caso di opzione: applicazione dell’ iva in regime di reverse charge.
Caso particolare: cessione da costruttore/ristrutturatore entro 5 anni da fine lavori: applicazione iva in regime ordinario.
Dott.ssa Manuela Mancini
TAG cessione immobilireverse charge
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