Imposta di registro e agevolazione prima casa: ammessa anche nel caso di due immobili su piani diversi. Tutte le agevolazioni per l’acquisto prima casa.
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Podcast GBsoftware a cura del Dott.ssa Paparusso
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Normativa
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21721, depositata il 20 luglio 2023, ha statuito che l’agevolazione prima casa, di cui alla Nota IIbis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, trova applicazione anche nel caso in cui si acquistino due immobili attigui, ed anche collocati su due piani diversi, purché, entro 3 anni, si proceda all’unificazione delle due unità immobiliari in una sola. A tal riguardo, la Corte ha ricordato che l’agevolazione in parola spetta anche nel caso in di acquisto contemporaneo di più unità immobiliari, ma solo se sono soddisfatte le seguenti condizioni:
- la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa;
- la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato”. In assenza di un’indicazione normativa del termine entro il quale realizzare tali condizioni, secondo la giurisprudenza, opera il termine di tre anni dalla registrazione (termine dell’accertamento).
Pertanto, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione prima casa non assume alcuna rilevanza il fatto che gli immobili (due o più) acquistati con un solo atti siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta – mediante l’esecuzione delle opere necessarie (ad esempio: abbattimento di muri divisori; aperture nei pavimenti; installazione di scale e/o ascensori; adeguamento degli impianti; ecc.) – il loro accorpamento in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche “di lusso”
Le agevolazioni prima casa
L’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale può godere di alcune agevolazioni fiscali, di seguito meglio indicate:
- riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
- esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
- nel caso di acquirenti under 36: (vendite immobiliari non soggette a IVA) esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; (vendite immobiliari soggette a IVA) esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata; esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
- detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare a abitazione principale
Le imposte da pagare quanto si acquista una casa dipendono da due fattori:
- se il venditore è un privato o un’impresa;
- se l’acquirente beneficia o meno dell’agevolazione “prima casa”.
Requisiti per agevolazione prima casa
L’agevolazione prima casa, si applica se:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
L’agevolazione prima casa non è ammessa, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle restanti categorie catastali: A/1; A/8 e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
- il fabbricato sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
- l’acquirente possiede determinati requisiti.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali prima casa sono estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Nel caso di acquisto con agevolazione prima casa da un venditore privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA (impresa di costruzione o ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla data di conclusione dei lavori, altre imprese) si applicano le seguenti imposte indirette:
- imposta di registro: 2%, con un minimo di 1.000 euro;
- imposta ipotecaria: 50 euro;
- imposta catastale: 50 euro.
Nel caso di acquisto con beneficio prima casa da un’impresa che vende in regime di imponibilità IVA (impresa di costruzione o ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla data di conclusione dei lavori) si applicano le seguenti imposte indirette:
- IVA: 4%
- imposta di registro: 200 euro
- imposta ipotecaria: 200 euro
- imposta catastale: 200 euro
La base imponibile per il calcolo delle imposte dovute all’atto dell’acquisto di un immobile con agevolazione prima casa varia a seconda che lo stesso sia o meno assoggettato ad IVA.
Acquisto con IVA
Se si acquista con il beneficio prima casa”, è la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’IVA (4%) è data dal prezzo della cessione. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
Acquisto senza IVA
Per le compravendite non soggette a IVA, si applica il sistema del prezzo-valore si applica, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”.
Il sistema del “prezzo-valore” consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
- il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”);
- l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista);
- l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore;
- le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Questi i vantaggi del sistema del prezzo-valore:
- limiti del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate;
- riduzione del 30% degli onorari notarili.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.
Perdita del beneficio “agevolazione prima casa”
L’agevolazione prima casa si perde al ricorrere delle seguenti situazioni:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto (a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale);
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Agevolazione under 36
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, sono state introdotte alcune agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della prima casa, che si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Possono beneficiare delle agevolazioni in questione i giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
- hanno un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui (l’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’INPS della Dichiarazione Sostitutiva Unica – DSU).
In cosa consistono le agevolazioni
I benefici concessi agli under 36 per l’acquisto della prima casa sono:
- (nel caso di vendite immobiliari non soggette a IVA) esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- (nel caso di vendite immobiliari soggette a IVA) esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata;
- esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Cosa succede quando si perde il beneficio prima casa
In caso di insussistenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni o di decadenza dalle agevolazioni stesse, scatta:
- il recupero delle imposte dovute;
- l’applicazione degli interessi;
- l’irrogazione di sanzioni,
secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa. In altri termini:
- per gli atti soggetti a imposta di registro questa viene recuperata nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
- per gli acquisti soggetti a IVA, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi) nel caso sia già stato utilizzato.
Detrazione dall’IRPEF
Per quanti acquistano una casa da destinare a abitazione principale è prevista la detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa.
Beneficiano dell’agevolazione tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico. Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF.
Detrazione iva dall’IRPEF
La legge di Bilancio 2023 (art. 1 comma 76) consente di detrarre dall’IRPEF il 50% dell’IVA versata, per l’acquisto – entro il 31 dicembre 2023 – di immobili residenziali di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici degli immobili stessi.
La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo ed è ripartita in 10 quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
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