Dall’imposta lorda si può detrarre un importo pari al 50 per cento delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo. In applicazione del criterio di cassa, la detrazione spetta nel periodo in cui le spese sono sostenute. La detrazione compete anche se il pagamento delle spese è eseguito in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati.
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Podcast GBsoftware a cura del Dott.ssa Paparusso
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Interventi edilizi agevolabili
Gli interventi edilizi agevolabili sono classificati e dettagliatamente definiti dall’art. 3 Dpr 380 2001. La detrazione spetta per le spese di:
- manutenzione ordinaria (lett. a);
- manutenzione straordinaria (lett. b);
- restauro e di risanamento conservativo (lett. c);
- ristrutturazione edilizia (lett. d).
Per i soli i interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, la detrazione compete per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. L’agevolazione è riferita ad interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento. Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione. Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
L’immobile sul quale è stato effettuato l’intervento per il recupero edilizio può essere ceduto a terzi, a titolo oneroso o gratuito, prima che sia trascorso l’intero periodo previsto per il godimento delle concesse agevolazioni. Agevolazioni che spettano a chi ha sostenuto le relative spese: proprietario, familiare convivente, comodatario, usufruttuario, inquilino.
Trasferimento dell’immobile oneroso o gratuito
Con la variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione determina il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.
Per individuare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre verificare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Le quote residue di detrazione non si trasferiscono nell’ipotesi in cui la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario), in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa.
L’art. 16-bis del Tuir, al comma 8, prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti.
Qualora le parti stabiliscano che la detrazione rimanga in capo al cedente, tale accordo deve essere indicato nell’atto di compravendita. In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la volontà delle parti può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione.
Costituzione di diritti reali
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, poiché non vi è il trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile.
In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
Trasferimento dell’immobile mortis causa
In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa. Si precisa che:
- se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
- se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
- se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone più gli altri la disponibilità;
- se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.
La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.
L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché ad esempio concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.
La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento.
In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.
La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.). Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.
È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene. Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede.
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